부동산 계약 처음인가요? 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 7가지

전세 계약은 사회초년생이나 신혼부부처럼 처음 집을 구하는 사람들에게 가장 어렵게 느껴지는 과정 중 하나입니다.

계약서에 서명만 하면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 계약 전에 어떤 부분을 확인했는지에 따라 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지가 달라질 수도 있습니다.

특히 1️⃣등기부등본 확인, 2️⃣전세보증보험 가입 가능 여부, 3️⃣확정일자와 전입신고처럼 반드시 알아야 할 기본 사항을 놓치면 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

전세 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 등기부등본을 확인해야 합니다.
등기부등본에는 해당 부동산의 소유자와 권리관계가 기록되어 있어 계약 전 반드시 살펴봐야 하는 서류입니다.

전세 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자와 권리관계가 기록되어 있어 계약 전 반드시 살펴봐야 하는 서류입니다.

확인 항목	확인 내용
소유자 확인	계약 상대방과 등기부등본에 기재된 소유자가 동일한지 확인합니다.
근저당 설정 여부	근저당이 과도하게 설정되어 있다면 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.
압류·가압류 확인	압류나 가압류 등이 있다면 계약 전 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
신탁등기 여부	신탁 부동산은 계약 절차가 다를 수 있으므로 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본 한 장만 꼼꼼히 확인해도 전세 계약에서 발생할 수 있는 많은 위험을 미리 예방할 수 있습니다.
계약 전 반드시 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

전세 계약 전에는 전세보증금이 집값에 비해 지나치게 높은지 확인하는 것이 중요합니다.
전세보증금이 매매가와 큰 차이가 없다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

• 깡통전세 여부
  전세보증금이 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우는 주의가 필요합니다.

• 시세 확인
  국토교통부 실거래가와 주변 매매 시세를 함께 확인합니다.

• 전세가율 확인
  전세보증금이 매매가 대비 얼마나 높은지 살펴봅니다.

• 위험 사례
  시세보다 높은 전세 계약은 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.

전세 계약 전에는 등기부등본뿐 아니라 주변 시세와 전세가율도 함께 확인해야 합니다.
조금만 시간을 들여 확인해도 깡통전세 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

전세 계약을 마쳤다면 전입신고와 확정일자를 가능한 한 빨리 받아두는 것이 좋습니다.
두 절차는 보증금을 보호하는 데 중요한 역할을 하며, 늦어질수록 예상치 못한 위험이 생길 수 있습니다.

전입신고를 하고 실제로 해당 주택에 거주하면 대항력이 발생합니다.
대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다.

확정일자를 받으면 일정한 요건을 충족하는 경우 경매나 공매가 진행될 때 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.

전입신고와 확정일자는 계약 후 미루지 말고 가능한 한 빨리 진행하는 것이 안전합니다.
보증금을 보호하기 위한 가장 기본적인 절차이기 때문입니다.

전세 계약을 체결하기 전에는 해당 주택이 전세보증보험 가입 대상인지 확인하는 것이 좋습니다.
보증보험에 가입할 수 있다면 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도 보증기관을 통해 보호받을 수 있습니다.

• HUG : 가장 많이 이용되는 전세보증금 반환보증 상품입니다.
• HF : 한국주택금융공사에서도 전세보증 관련 상품을 운영합니다.
• SGI : 서울보증보험을 통해 가입 가능한 상품도 있습니다.

보증금이 가입 기준을 초과하거나, 권리관계에 문제가 있는 주택, 보증기관의 심사 기준을 충족하지 못하는 경우에는 가입이 제한될 수 있습니다.
계약을 체결하기 전에 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하면 보증금을 보다 안전하게 보호하는 데 도움이 됩니다.

전세 계약서의 특약은 분쟁이 발생했을 때 중요한 기준이 될 수 있습니다.
계약 전에는 특약 내용을 꼼꼼히 확인하고 필요한 사항은 미리 계약서에 기재하는 것이 좋습니다.

확인 사항	확인 내용
하자 발생	누수, 보일러 고장, 곰팡이 등 기존 하자의 수리 책임을 미리 정합니다.
중도해지	계약 해지 조건과 위약금 부담 등을 특약으로 명확히 기재합니다.
원상복구	퇴거 시 원상복구 범위와 수리 책임을 구체적으로 정해둡니다.
보증금 반환	보증금 반환 시기와 조건을 특약으로 명시하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

전세 계약에서는 보증금뿐 아니라 관리비와 추가 비용도 함께 확인해야 합니다.
계약 전에 어떤 비용이 발생하는지 미리 확인하면 예상보다 많은 지출을 줄일 수 있습니다.

• 관리비 항목
  관리비에 어떤 비용이 포함되는지 확인합니다.
• 주차비
  주차 가능 여부와 별도 비용이 있는지 확인합니다.
• 인터넷
  관리비에 포함되는지, 별도 가입이 필요한지 확인합니다.
• 장기수선충당금
  누가 부담하는 비용인지와 퇴거 시 반환 여부를 확인합니다.

관리비는 매달 부담해야 하는 비용인 만큼 계약 전에 세부 항목까지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

계약 당일에는 계약 내용을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.
작은 실수 하나가 계약 후 분쟁으로 이어질 수 있으므로 서명하기 전에 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

전세 계약은 복잡해 보이지만, 기본적인 확인 사항만 꼼꼼히 살펴도 대부분의 위험을 예방할 수 있습니다.
이번에 소개한 7가지 체크포인트를 계약 전에 하나씩 확인한다면 더욱 안전하게 전세 계약을 진행하는 데 도움이 될 것입니다.